집은 모두가 사고싶어하는 재화입니다. 부자들처럼 현금을 몇억 또는 몇십억씩 가지고 있지 않는 이상 대출을 활용할 수밖에 없습니다. 오늘은 이렇게 집을 구매할때 대부분의 사람들이 활용하는 주택담보대출의 용어에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.
대출금액의 제한을 의미하는 LTV, DTI, DSR
LTV, DTI, DSR는 주택담보대출을 받을 때 내가 받을 수 있는 대출금액의 규모를 제한하는 용어입니다. 각각의 용어별로 어떠한 차이점이 있는지 알아보겠습니다.
LTV (주택 담보인정비율)
집을 담보로 잡고 대출을 받을 때 집값을 대비했을 때 금융기관에서 빌려주는 금액의 비율
예를 즐어 6억짜리 주택을 구매하는데 LTV가 80% 라면 대출금은 얼마나 받을 수 있는지 알아 보겠습니다.
구입하고자 하는 주택 매물의 가격이 6억이라더라도 감정가액이 5억이라면 5억의 80%인 4억까지 대출을 받을 수 있습니다. 여기서 감정가액은 공식적인 부동산 가격으로 KB부동산시세 등을 참고해보면 알 수 있습니다.
DTI (총부채 상환비율)
그렇다면 10억원 짜리 집을 구매할 때 LTV를 60%로 적용하면 모든 사람들이 6억원을 대출 받을 수 있을까요?
정답은 "그렇지 않다" 입니다.
즉, 은행은 대출을 받고자 하는 사람이 상환능력이 되는지 여부를 판단하기 위해 2005년 8월 DTI 제도를 도입했습니다.
DTI는 총부채 상환비율을 의미하는 용어로 소득대비 대출을 갚을 수 있는 능력을 의미하며 DTI 계산식은 아래와 같습니다.
(주담대 (원금 + 이자) 상환액 + 기타 대출 (이자) 상환액) / 연소득
예를 들어 연봉이 5천만원이 직장인이 주택담보대출 원금과 이자를 합쳐 매달 200만원이 나가고 신용대출 이자만 매달 50만원이 나갈 경우 DTI를 적용할 경우 대출 가능 한도는 다음과 같습니다.
월 250만원 * 12개월 = 연간 3,000만원
연상환액(3천만원) / 연소득(5천만원) * 100 = 60%
즉, DTI는 60% 이고 연봉은 5천만원 이니깐 5천만원 * 60% = 3천만원 한도까지 대출이 가능합니다.
DSR(총부채 원리금 상환비율)
DSR은 DTI와 같은 개념으로 기타 대출의 원금까지 포함하여 계산하는 방식으로 계산식은 아래와 같습니다.
(주담대(원금+이자) 상환액 + 기타 대출(원금+이자) 상환액)/ 연소득
DTI와 DSR의 차이점은 다음과 같습니다.
DSR은 그 사람이 가지고 있는 부채까지 합쳐서 빌려줄 돈을 계산하는 것이기 때문에 DTI보다 수치가 더 높은 대신 규제가 더 까다로워 원리금 부담을 줄이는 대표적인 방법이 상환기간을 늘리는 것입니다. 즉, 상환기간이 늘어날 수록 연간 부담하는 원리금 상환액이 낮아지기 때문에 규제를 피할 수 있습니다.
집 한채 마련하는 것은 일반 서민들의 큰 소망 중에 하나 입니다. 집을 계약하기 전에 본인의 소득 규모를 고려해서 미리 대출 가능 규모를 알아보고 나에게 유리한 대출은 무엇인지 잘 판단하여 현명한 내 집 장만을 할 수 있도록 해야 합니다.